모르면 손해 보는 토지거래허가구역이란? 부동산 거래 전에 꼭 알아야 할 핵심 정보! (개념·절차·주의사항 총정리)

  올해 4월 초, 국토교통부는 다시 한 번 서울 강남·서초·용산 일대를 토지거래허가구역으로 재지정했습니다. 부동산 시장이 들썩이는 요즘, 개발 호재가 많은 지역을 중심으로 투기 수요 차단과 실수요자 보호를 위한 조치가 강화되고 있는 겁니다.

  최근 제가 관심 있게 살펴보던 지역도 해당 규제 대상에 포함되어 있어 관련 제도를 더 깊이 찾아보게 되었는데요.
‘토지거래계약에 관한 허가구역’이 정확히 어떤 의미인지, 거래 시 어떤 절차가 필요한지, 예외는 없는지 궁금해하시는 분들이 많을 것 같아, 정리해 공유드립니다.

 

 

토지거래계약에 관한 허가구역이란?

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라, 국토부장관 또는 지자체장이 투기 우려 지역 또는 개발 예정 지역에 대해 토지거래계약 체결 전에 관할관청의 허가를 받도록 지정한 구역입니다.

 

1. 지정 목적

• 📌 투기 억제: 개발정보를 이용한 사전 투기 방지
• 📉 지가 안정: 개발사업 전후의 급격한 지가 상승 억제
• 🏘️ 실수요 보호: 실수요자 위주의 토지 취득 유도

 

2. 거래 제한 내용

항목	내용
허가 필요 대상	허가구역 내 토지를 매매, 교환, 증여, 임대차(5년 이상), 사용대차 등
예외 사항	상속, 경매·공매, 공유물분할 등 비자발적 취득
허가 신청	거래 이전에 시·군·구청에 사전 허가 신청
허가 유효기간	2년 (해당 기간 내 실사용 목적대로 이용)

3. 허가 면적 기준

지역구분	용도지역	허가 대상 면적
도시지역	주거지역	180㎡ 초과
	상업지역	200㎡ 초과
	공업지역	660㎡ 초과
도시 외 지역	녹지지역	100㎡ 초과
비도시지역	농림지역	500㎡ 초과
	기타지역	250㎡ 초과

 

4. 허가 절차 요약

• 1️⃣ 계약서 작성 전 허가 신청
• 2️⃣ 관할 시·군·구청에 신청서류 제출
• 3️⃣ 실사용 목적 심사 (예: 주택 건축, 영농, 사업계획 등)
• 4️⃣ 허가 후 계약 진행 및 소유권 이전등기 가능

 

5. 허가 없이 거래한 경우

문제점	결과
허가 없이 계약 체결	무효 (민법상 효력 없음)
허가 없이 등기 신청	등기 불가 (법원에서 각하)
허위목적 기재	허가 취소, 과태료, 형사처벌 가능

 

참고 사이트

• 국토교통부 – 허가구역 여부 확인
• 해당 시·군·구청 홈페이지 – 신청 방법 및 면적 기준 확인